Metsätilamarkkinoiden kehitys

Metsätilojen hintojen nousua on ajanut viime vuosina matala korkotaso, kohonneet puunhinnat ja
kasvava kysyntä metsälle sijoituskohteena. Matala korkotaso on mahdollistanut sijoittajien matalat tuotto-
odotukset ja jatkuvasti nousseet puunhinnat ovat nostaneet euroa/hehtaari ja euroa/kuutio tunnuslukuja
metsätilakaupassa. Metsätilojen kysyntä on kasvanut erityisesti metsärahastojen lisääntyneiden
tilahankintojen myötä. Taustalla on osittain pitkään matalalla pysynyt korkotaso, minkä johdosta sijoittajat
ovat kasvattaneet vaihtoehtoisten sijoitusten osuutta sijoitussalkuissaan, osin hajauttaakseen ja
osin hakiessaan vaihtoehtoja korkotuotteille. Kysyntää on kasvattanut myös edullinen lainaraha.
Metsän nimellistuotto on ollut korkotasoa korkeampi. Tämä koskee niin yksityisiä kuin instituutioitakin.
Lisäksi suhteellisen tasainen ja voimakas metsätilojen hintojen nousu on osaltaan edesauttanut erityisesti
avoimien metsärahastojen suosion kasvua. Monilla sijoittajilla, erityisesti rahastoilla realisoituva kassavirran
tuotto on ollut erittäin matala tai jopa negatiivinen. Metsätilojen yleinen hinnannousu ja vaihtelevat
valuaatiokäytännöt ovat kuitenkin mahdollistaneet korkeat prosentuaaliset tuottotasot rahastojen
raporteissa.

Metsätilojen hinnannousu on kesällä 2023 rauhoittunut ja erityisesti Pohjois-Suomen alueella on nähty
jopa hintojen laskua. Vuodentakaiseen verrattuna korkotuotteista saa jälleen järkevää tuottoa ja lainarahan
kustannus (Euribor 12 kk ~4 %) on samalla tasolla tai jopa ylittää metsän reaalisen tuotto-odotuksen.
Coniferin metsätilamarkkinaseurannan ja analyysin perusteella toteutuneiden kauppahintojen
hajonta on kasvanut. Ostovoimaisimmat tahot, joiden tuotto-odotuksien muutokset eivät seuraa metsätilakaupan
kehitystä kvartaalitasolla, pitävät edelleen hintatasoa yllä niissä myynnissä olevissa kohteissa,
jotka ovat heille kiinnostavia. Kuitenkin näiden ostajien tarjousten ulkopuolelle jäävissä kohteissa
hintatason laskusta on nähty merkkejä. Tarjousten määrien vähentyessä toteutuneiden kauppojen hintatason
hajonta on kasvanut.

Metsämaan reaalinen hintakehitys

Metsämaan hinta on kehittynyt viimeiset kuusi vuotta selvästi inflaatiota ja pääosin myös puunhintaa
nopeammin. Taustalla on erityisesti metsää ostavien tahojen monipuolistuminen. Ammattimaisten sijoittajien
määrä on monikertaistunut, kun verrataan vuoteen 2017. Myös arvonmääritysmenetelmät ovat
kehittyneet. Nykyään arviot metsätilojen käyvästä arvosta ovat yhä tarkempia ja luotettavampia.
Näiden myötä metsätiloista saatavien ostotarjouksien määrä on lisääntynyt, joka on edelleen nostanut
kauppahintoja. Osaltaan myös näistä syistä on aika ajoin ollut merkkejä jopa markkinan ylikuumenemisesta.
Tämä ilmentyi erityisesti vuosina 2021 ja 2022, (kts. Graafi 2) jolloin metsämaan ja puunhintakehityksen
erotus oli suurimmillaan. Puunhintatasoon suhteutettuna markkina on itse asiassa jäähtynyt
selvästi alkuvuonna 2023 instituutioiden vähentäessä ostojaan (Liljeroos, 9.5.2023, Metsälehti).

Alla olevassa taulukossa on esitetty metsämaan hintakehitys nimellisenä, sekä reaalisena eli inflaation
kehitys huomioiden. Inflaatio huomioiden, ainoastaan Keski-Suomen ja Lapin hintakehitys on ollut positiivista.
Reaalisesti muilla alueilla metsätilojen hinnat siis laskivat. Pitkällä aikavälillä katsottuna, hintojen
kehitys on ollut kuitenkin voimakkaasti inflaatiota nopeampaa.

Metsätilamarkkinoiden näkymät 2023-2024

Pitkään jatkuneen metsätilojen hinnannousun myötä metsätilojen tuotto-odotus on laskenut ja metsäsijoittamisen
houkuttelevuus kiinteistöihin verrattuna selvästi laskenut. Reaalinen tuotto-odotus on Coniferin
markkinahintaseurannan mukaan laskenut vuonna 2022 noin 3 %:iin vuoden 2017 4 %:n tuotto-
odotuksesta. Kesän 2023 aikana on nähty ensimmäiset merkit tuotto-odotuksien paranemisesta.
Metsäsijoittajan on erityisen tärkeää kiinnittää huomioita reaalisen tuotto-odotuksen tasoon ja sijoituksen
kustannusrakenteeseen. Monissa rahastoissa metsätilat on arvostettu melko haastavalle tasolle
nykyinen yli 4 % korkotaso huomioiden (Euribor 12 kk).

Metsätilojen hintataso on alkusyksyn 2023 aikana pysynyt vakaana, mutta erittäin korkeiden, keskimääräisen
hinnan ylittävien tarjousten määrä on vähentynyt selvästi. Instituutio-ostajien kaupat ovat
vähentyneet koko vuoden selvästi ja erityisesti syyskuu näytti jo merkittävää jäähtymistä, kun Liljeroosin
tilastojen mukaan rahastotyyppisten sijoittajien yhteen laskettu kauppasumma jäi ennätysmatalaksi,
noin 1 miljoonaan euroon.

Näkemyksemme mukaan nykyinen metsä- ja sahateollisuuden markkinasuhdanne aiheuttaa syksyn ja
talven aikana merkittävää painetta erityisesti tukkipuun alavireisen hintakehityksen jatkumiselle. Mikäli
skenaario toteutuu, on metsätilojen kauppahinnoissa odotettavissa selvää jäähtymistä. Metsätilamarkkinoita
leimaa tyypillisesti matala likviditeetti. Boston Consulting Groupin tekemän arvion mukaan
suomen metsien arvo on noin 240–510 miljardia euroa, mutta Liljeroosin tilastojen mukaan vuonna
2022 julkisesti myytyjen metsätilojen kokonaiskauppasumma oli vain 204 miljoonaa euroa. Markkinan
matalan likviditeetin vuoksi erityisesti metsärahastojen rooli on ollut viime vuosien metsätilojen hinnannousussa
merkittävä ajuri. Mikäli asuntorahastoissa alkanut lunastusaalto leviäisi metsärahastojen puolelle
voidaan markkinoilla nähdä hyvin merkittäväkin notkahdus. Kyseistä systeemiriskiä lukuun ottamatta
näemme pitkän aikavälin fundamentit kuitenkin vahvoina, mutta odotamme metsätilojen nimellishintoihin
myös maltillista laskua talven 23-24 aikana. Puun pitkän aikavälin kysyntä on kuitenkin
jatkuvasti vahvistunut ja metsäsijoituksien kysyntä sijoitusallokaatiossa on merkittävä. Tämä rajoittaa
osaltaan metsätilojen hintojen laskua, jonka odotamme jäävän maltilliseksi. Sijoitusnäkökulmasta
tuleva syksy ja vuosi 2024 voivat osoittautua erittäin houkutteleviksi metsätilahankintojen näkökulmasta.

Lopputuotemarkkinoiden näkymät 2023-2024

Pitkäkuituisen markkinasellun hinnanlasku jatkui voimakkaana syksyyn tultaessa. Syksyn edetessä on
kuitenkin ilmentynyt merkkejä eurooppalaisten sellumarkkinoiden piristymisestä ja markkinat odottavat
hinnan tasaantumisen tapahtuvan viimeisen vuosineljänneksen aikana. Lyhytkuituisen sellun hinta on jo
alkanut kääntymään niin Kiinassa kuin suurimmissa tuottajamaissa latinalaisessa Amerikassa. Shanghain
pörssissä sellufutuurien hintojen lasku on pysähtynyt ja brasilialainen lyhytkuituisen sellunvalmistaja
Suzano ilmoitti nostavansa hintojaan. Tämänhetkinen hintaero per sellutonni on lyhytkuituisen ja
pitkäkuituisen sellun välillä ennätyssuuri. Mikäli ajatellaan tämän eron palautuvan normaaliin, asettaa
se rajan pitkäkuituisen sellun hinnanlaskulle, jos lyhytkuituisen sellun hinnan tasoittuminen on pysyvää.

Sahatavaran hinta on polkenut paikallaan loppukeväästä lähtien. Euroopan rakennussektorin hidastuminen
on vaikuttanut merkittävästi sahatavaran kysyntään. Kiinan talouden ajurit ovat kysymysmerkkejä,
eikä Lähi-Idästä ole tullut sahatavaran kysynnän pelastajaa. Tällä hetkellä katseet suuntautuvatkin
Yhdysvaltoihin. Yhdysvaltojen taloudella on ollut tapana olla Eurooppaa edellä suhdanteissa ja sieltä
toivotaankin ajureita sahatavaran kysynnän elpymiselle. Mielenkiintoista on seurata miten Yhdysvaltojen
ja Kanadan tuotanto pystyvät vastaamaan mahdolliseen kysynnän kasvuun. Tästä meille ensimmäisenä
indikoi Chicagon pörssin sahatavarafutuurit.

Tukki- ja kuitupuun hintataso on pysynyt Suomessa kansainväliset suhdanteet huomioiden vielä hämmästyttävän
vahvana. Tukkipuun hinnassa odotamme talven 2023–2024 aikana vielä kohtuullista
hinnanlaskua, mutta kuitupuun hinnan odotamme pysyvän lähellä nykytasoa, mikäli teollisuuden
Q3/2023 antamat näkymät sellunhinnan kehityksestä toteutuvat.